A rescisão contratual em face do inadimplemento na Lei nº 6766/79
Muito se fala sobre rescisão contratual de contrato de compra e venda de lote (localizado em loteamento irregular).
Primeiramente, a lei que trata do loteamento irregular ou do parcelamento do solo, é a Lei nº 6.766/79, a qual foi recepcionada em nosso ordenamento jurídico, em face da promulgação da Constituição Federal de 1988.
O parcelamento do solo segundo a legislação poderá ser feito de duas formas (i) loteamento ou (ii) desmembramento, atendendo as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes.
Entenda-se por loteamento a subdivisão de lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (conforme §1º, do art. 2º).
Considera-se desmembramento a subdivisão de lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que NÃO IMPLIQUE na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (conforme §2º, do art. 2º).
No mesmo sentido a legislação define o conceito de lote como sendo terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atentam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para zona em que se situe. (Aqui tem-se dois requisitos cumulativos terreno servido de infra-estrutura básica e dimensões urbanísticas definidas).
Infra-estrutura básica, segundo a legislação pátria é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
O loteamento que não for registrado no Cartório de Registro de Imóveis local e de igual modo na Prefeitura, não poderá ser comercializado, sob pena de configuração de crime, pois, o loteamento será para todos os efeitos considerado irregular/ilegal/clandestino.
A vedação legal encontra amparo no artigo 37 do referido diploma legal, in verbis, "Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado", combinado com o artigo 50, parágrafo único, inciso I, a pena é de reclusão de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Em caso de verificação do adquirente de que o imóvel não se encontra registrado, deverá o mesmo suspender o pagamento das prestações restante e notificar o loteador para suprir a falta, e caso isso não ocorra, deverá o adquirente fazer o pagamento das parcelas faltantes no Cartório de Registro de Imóveis Local (art. 38. §1º).
Caso o contrato de compra e venda tenha cláusula de rescisão contratual em face do inadimplemento, desde que constatado que o loteamento é irregular, a cláusula será nula de pleno direito (art. 39).
Caso o loteador proponha ação visando recebimento de parcelas, reintegração de posse ou rescisão contratual, e não apresente os documentos exigidos pela legislação, como registros e contratos a que ela se refere, ficará impedido de fundamental qualquer ação (art. 46), o que torna uma condição da ação, devendo qualquer ação proposta, ser extinta por carência de ação ou falta de interesse de agir.
Tem-se também, a extensão da interpretação do artigo 39, que veda a cláusula em contrato, e em decisões judiciais, ao ver deste autor.
O único que pode pedir a rescisão do contrato localizado em loteamento irregular é o adquirente, e neste caso o loteador seria obrigado a restituição de todo o valor pago, podendo conforme jurisprudência dos Tribunais, fazer a retenção de 10% no máximo do valor pago (embora não concordemos com o fato), devendo fazer a devolução em parcela única e corrigida monetariamente e com juros desde o pagamento de cada uma das parcelas.