Ação renovatória de locação
Instituto previsto na Lei de Locações ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/ 1991).
Previsão nos artigos 71 a 75 da referida lei, também sendo utilizado o Código de Processo Civil em complementação.
Para o ajuizamento da ação é necessário o preenchimento de requisitos objetivos pela lei, quais sejam:
Os requisitos da petição inicial exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil (a menção deste artigo é o que consta na lei, a referência atualmente é o artigo 319 do novo Código de Processo Civil - Lei 13.105/2015). Além destes requisitos é obrigatório o preenchimento de outros requisitos a seguir enumerados:
(i) prova do preenchimento dos requisitos do inciso I, II e III do artigo 51 da Lei de Locações; (ii) prova do exato cumprimento do contrato em curso; (iii) prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; (iv) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; (v) indicação do fiador quando houver no contrato a renovar, e quando não for o mesmo, a qualificação completa do novo fiador; (vi) prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir aceita os encargos da fiança, autorizado pelo cônjuge se casado for; (vii) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Com o ajuizamento da ação preenchidos os requisitos legais, o processo será distribuído e estando em condições para o prosseguimento, deverá ser o réu (locatário) citado para que apresente sua defesa (contestação) no prazo legal.
A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita quanto a matéria de fato, o não cumprimento dos seguintes requisitos:
(i) não preencher o autor os requisitos estabelecidos na lei; (ii) não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel, na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ponto ou lugar; (iii) ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; (iv) não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II, do artigo 52, desta lei).
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Durante o processo, poderá ser requerida prova pericial para avaliação do preço para locação do imóvel, pois, cada uma das partes poderá produzir as provas que entender de direito, bem como requerer a prova pericial (em que será nomeado perito judicial) para avaliação sendo permitido as partes que sejam realizados quesitos a serem respondidos pelo expert, bem como a indicação de assistentes para acompanhamento da perícia.
Lembrando-se que o prazo requerer a ação renovatória deve seguir o prescrito no artigo 51, §5. (Período de um ano até seis meses do término do contrato em vigor).
A ação renovatória poderá ser proposta sempre no período de vencimento do contrato, devendo seguir as condições do último contrato vigente, sendo o prazo máximo da locação de 5 (cinco) anos.
